Si una empresa constructora inmobiliaria (desarrollador) te pide que le ayudes a buscar un terreno relativamente grande para hacer un fraccionamiento de casas habitación, debes considerar para la búsqueda lo siguiente:
– Generalmente, el desarrollador inicia con un proyecto en “implosión”; es decir, primero analiza el retorno que espera sobre la inversión que hará, luego sus costos de desarrollo y de capital (considerando apalancamiento a través de pre-ventas, crédito bancario o aportaciones) y, a partir de esto, determina el precio máximo que su proyecto le permite pagar por el terreno. Si el terreno está en breña, el desarrollador considera en sus costos lo que tiene que invertir para desarrollarlo. Entonces, lo primero que hay que solicitar al desarrollador es el precio máximo por metro cuadrado de terreno que está dispuesto a pagar, ya sea en breña o ya listo para desarrollar. Si no te quiere dar este dato por ser “confidencial” o algo semejante, en realidad no está ocupando tu ayuda.
Pudiera ser que el desarrollador esté buscando terrenos en aportación; es decir, que el propietario aporte su terreno para el desarrollo y se le pague según se de la venta de las viviendas. Pregunta esto a los propietarios de los terrenos que envíes para revisar primeramente si están dispuesto a participar en aportación.
– Debes considerar que un terreno en breña tiene áreas no construíbles debido a la hidrografía propia del terreno, servicios de electricidad, cantidad de metros que pudieran estar arriba de la cota 800 (construír a un máximo de 800 metros sobre el nivel del mar) para poder tener servicio de agua, la cual aplica para Monterrey y su área metropolitana. Esto lo revisará en su momento el desarrollador.
– Debes considerar que este tipo de terrenos son relativamente caros y que la comisión que obtendrás es común que se reparta entre diversos intermediarios, pero puede ser atractivo considerando el monto de la operación. Considera que estas negociaciones pueden tomar alrededor de 18 meses.
– Es importante que, antes de enviar un terreno viable al prospecto comprador o su representante, tengas un Contrato de Comisión Mercantil que te haya firmado el propietario del inmueble o su representante para que el cliente comprador sea registrado a tu favor; de esta manera tu comisión deberá ser reconocida en caso de que las partes lleguen a un acuerdo.
– Es común que al prospecto comprador se le envíen los “kmz” que son archivos generados con Google Earth que muestran el polígono del terreno.
– El desarrollador pudiera solicitar 3 meses de gracia para realizar sus estudios de factibilidad.
– Muy probablemente te encuentres con que muchos de los terrenos en venta tienen problemas legales, como que están intestados o no se localiza a algunos de los heredero o algo semejante. Pregunta el estatus al propietario o su representante.