Para saber la capacidad de crédito de una persona, una regla rápida (aunque no tan precisa) es hacer el siguiente cálculo:
– Divide su ingreso mensual entre 3 y multiplícalo por 100.
– Pregúntale si tiene un enganche.
– Revisa su puntuación Cofinavit.
– Suma el crédito, más el enganche, más el Cofinavit.
El resultado te dará el precio estimado de la propiedad que alcanza a comprar.
A continuación se mencionan algunos puntos que se deben considerar al tramitarse un crédito hipotecario, ya sea por Infonavit y/o bancario, actualizado a octubre del 2017.
Infonavit:
- Los créditos de Infonavit son en pesos; ya no se otorgan créditos en base al salario mínimo o la inflación, lo cual es bueno, pues el acreditado no tendrá incrementos inesperados.
- Las líneas de crédito han aumentado; ahora se otorgan hasta $1,800,000 aproximadamente de crédito o $400,000 en Cofinavit (sin considerar el saldo en la subcuenta de vivienda).
- Ya se revisa el buró de crédito en todos los casos para otorgar el crédito de Infonavit y, en base a los resultados, se otorga el crédito en base a:
- Bueno: se presta el 100% del crédito autorizado
- Regular: el 90%
- Por mejorar: 80%
- No permite revisión de buró de crédito el cliente: 75%.
- Infonavit nunca niega un crédito preautorizado.
- Para revisar el buró de crédito en la precalificación se ocupará, además del número de seguridad social y la fecha de nacimiento, número de celular, dirección e información de algún crédito que se tenga registrado ante buró de crédito.
- Ahora Infonavit ya entrega tablas de amortización; de tal manera que el acreditado pueda saber sus descuentos y abonos a capital que tendrá durante el crédito.
- Para lo trámites de crédito, ahora Infonavit solicitará un acta de nacimiento impresa directamente de la página de gobernación: https://www.gob.mx/ActaNacimiento/
Bancarios:
- Ya no solo se autorizan créditos combinados conyugales; ahora pueden haber créditos entre amigos u otra relación.
- La tasa más baja no es lo más importante, pues se pueden incluir comisiones y seguros altos que harán menos conveniente un crédito. Se recomienda revisar el Costo Anual Total (CAT), así como las tablas de amortización.
- Actualmente se pueden solicitar créditos sobre liquidez; es decir, si a un comprador le interesa un inmueble, pero este inmueble tuviera características que no lo hacen susceptible de crédito, se puede obtener un crédito de liquidez hipotecando otro bien raíz del comprador. Puedes enviarle a tu gestor de crédito información del inmueble y fotografías para ver si es un inmueble factible para un crédito.
- Afirme puede prestar hasta el 100% del valor del inmueble.
Gravámenes:
Es importante que consideres el tipo de gravamen(es) que tiene el inmueble para ver si es factible comprarlo con cierto crédito. A continuación se muestra una tabla general de cómo se pueden realizar las operaciones con gravámenes; sin embargo, es recomendable que lo revises con tu gestor de crédito.
[table nl=”∼”]
Tipo Gravamen,Contado, Bancario, Infonavit, Cofinavit
Bancario, Sí, Sí, Sí, Sí
Infonavit, Sí, Sí, * Saldo debe ser menor, * Saldo debe ser menor
Cofinavit, Sí, Sí, No (sólo debe haber 1 gravamen), No (Sólo debe haber 1 gravamen)
[/table]
[table]
Avalúos:
- El banco revisa el valor concluido, vida útil remanente (deberá ser 1.5 veces el tiempo del plazo del crédito o 30 años para Infonavit).
- El banco presta en función del valor de operación; sólo Banorte facilita préstamos en función del valor de la garantía (avalúo).
- Asegúrate que el crédito que se va a usar es factible para comprar el inmueble que le interesa al comprador; es decir, si es un crédito para un inmueble habitacional, no se podrá comprar un inmueble con características comerciales o con más de una unidad rentable, aunque el uso de suelo sea residencial.
- El costo generalmente es de 2 a 3 por millar.
AHMEX (Asociación de Brokers Hipotecarios)
Es una asociación creada en el 2017 cuya función es que los Brokers Hipotecarios puedan registrar sus clientes y con qué banco le han tramitado crédito. De esta manera, se dará certidumbre a las instituciones de crédito sobre la persona encargada de realizar el trámite. Todo Broker Hipotecario, deberá imprimir el certificado correspondiente de AHMEX de cierto cliente para cierto banco al entregar el expediente a la institución de crédito.